LA REGISTRAZIONE DELLE LOCAZIONI DOPO LA CEDOLARE SECCA
Giur. merito 2012, 11, 2337
Antonio Scarpa
Sommario:
1. Dall'art. 13 comma 1 l. n. 431 del 1998 all'art. 1 comma 346
Finanziaria 2005. — 2. Il d.lg. 14 marzo 2011, n. 23. — 3. Ambito di
operatività del regime della cedolare secca. — 4. La comunicazione al
conduttore ed i suoi effetti. — 5. Le sanzioni dell'omessa registrazione
nel d.lg. n. 23 del 2011.
1. DALL'ART. 13 COMMA 1 L. N. 431 DEL 1998 ALL'ART. 1 COMMA 346 FINANZIARIA 2005
Tutto
iniziò con il comma 1 dell'art. 13 l. n. 431 del 1998, il quale sanciva
la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del
canone di locazione abitativa superiore a quello risultante dal
contratto scritto e registrato. Questa norma, che già rivelava, a mio
parere, un inequivoco intento di contenimento dirigistico dell'autonomia
negoziale, ispirato nient'affatto da interessi di tutela del
conduttore, quanto piuttosto da superiori finalità di imposizione
fiscale, venne, tuttavia, presto depotenziata dall'interpretazione che
ne offrì la Suprema Corte di Cassazione
(1),
la quale ne intravide unicamente lo scopo di colpire ogni patto,
raggiunto nel corso del rapporto, di maggiorazione del canone
originariamente fissato, in nome del ravvisato «principio della
invariabilità del canone fissato nel contratto originariamente stipulato
per tutto il tempo della durata del rapporto stabilita dalla legge».
Secondo Cass. n. 16089 del 2003, la mancata registrazione del contratto
di locazione ad uso di abitazione, in base alla disciplina dettata dalla
l. n. 431 del 1998, non determinava, quindi, alcuna nullità. Neppure,
ad avviso dei giudici della Suprema Corte, l'art. 13 comma 1
concernerebbe l'ipotesi della simulazione parziale del contratto di
locazione relativa alla misura del corrispettivo
(2). Strana sorte, dunque, quella dell'art. 13 comma 1 l. n. 431 del 1998: nata contrassegnata dal poco nobile marcatore del privilegium fisci,
ovvero come cinico mezzo di tutela della proprietà di Cesare dagli
avversi autoregolamenti di privati interessi, la norma si è ritrovata
involontariamente ammantata delle nobili vesti di baluardo del bisogno
del conduttore di usufruire del godimento dell'immobile per tutta la
durata del rapporto «a condizioni economiche stabili ed immutabili».
Un'esegesi più laica e meno santificante dell'art. 13 comma 1 cit.
avrebbe, forse, già dovuto ricavare da esso il dato dell'acquisita
significatività per il diritto civile della mancata registrazione del
contratto di locazione. Pochi in dottrina, purtroppo, avevano osato
rinvenire in quella prima norma l'indicazione della registrazione come
nuovo requisito di validità del contratto di locazione abitativa, o per
lo meno delle pattuizioni relative alla misura del canone
(3).
Alcuni avevano inteso che per la l. n. 431 del 1998 la registrazione
fosse, piuttosto, «condizione legale» di efficacia del contratto, volta
ad impedire l'evasione fiscale
(4).
In verità, quello che sin dall'art. 13 comma 1 cit. il nostro
legislatore aveva disperatamente tentato di dire era che la
registrazione del contratto di locazione abitativa dovesse delimitare
tra le parti il «massimo comune effettuale» della clausola di canone: in
pratica, il conduttore poteva ritenersi obbligato a pagare il canone in
importo pari, e mai superiore, alla misura registrata.
Ma
tant'è. Poiché giudici e studiosi avevano così superficialmente
minimizzato il palese obiettivo antievasivo perseguito dalla
registrazione della scrittura di locazione sin dal disegno della l. n.
431 del 1998, il nostro legislatore dovette ricordarsi che Deterior surdus eo nullus, qui renuit audire,
e così tornò ostinatamente alla carica, in maniera da non lasciare
scampo ad arzigogoli interpretativi. L. 30 dicembre 2004, n. 311 (legge
Finanziaria 2005), pubblicata nella G.U. n. 306 del 31 dicembre 2004,
suppl. ord. n. 192, ed in vigore dall'1 gennaio 2005, art. 1 comma 346:
«I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi
di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque
stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono
registrati»: dunque, una esplicita previsione di invalidità negoziale
correlata all'obbligo di registrazione. Vista peraltro la ricostruzione
dell'art. 13 comma 1 l. n. 431 del 1998 suggerita da Cassazione e Corte
costituzionale
(5),
è stato inevitabile propendere per la portata innovativa del precetto
di nullità introdotto dalla Finanziaria 2005, sì che esso non potesse
incidere sulla validità dei contratti stipulati precedentemente all'1
gennaio 2005
(6), né privare i rapporti locativi preesistenti non registrati della capacità di produrre effetti ulteriori.
Incredibilmente,
anche a cospetto di un precetto dal significato così netto, volta a
precostituire un ennesimo controllo di natura fiscale del mercato delle
locazioni, la giurisprudenza ha preferito industriarsi a proporne
immaginifiche interpretazioni «costituzionalmente orientate».
Pure,
cioè, in presenza di contratti di locazione conclusi dopo l'1 gennaio
2005 e non registrati, i tribunali, dovendo definire le conseguenze
riferibili alla violazione dell'art. 1 comma 346 l. 30 dicembre 2004, n.
311, hanno prevalentemente optato per un'ortogenesi normativa,
attribuendo alla registrazione il ruolo non di requisito di validità
della locazione, ma di mera sua condizione legale di efficacia, che può
perciò avverarsi anche dopo la conclusione del negozio, con piena
efficacia ex tunc(7).
Eppure,
sembra davvero difficile convincersi che, con l'art. 1 comma 346 legge
Finanziaria 2005, la registrazione non sia davvero divenuta, ed anzi
ritornata, presupposto legale estrinseco di validità del negozio
giuridico: l'adempimento fiscale, in sostanza, viene richiesto dopo che
la locazione è stata conclusa, affinché spieghi in capo al locatore
l'obbligo di consegnare la cosa e di garantirne il godimento, ed in capo
al conduttore l'obbligo di versare il corrispettivo nell'importo
pattuito
(8).
L'onere di registro si atteggia come circostanza che deve sopravvenire
quando il negozio è già compiuto e perfetto, ma che, ad un tempo, ne
governa gli effetti per legge ed opera sul rapporto con incidenza
retroattiva. L'art. 1 comma 346 cit. commina una nullità testuale,
espressa, tassativa; l'invalidità è sancita esplicitamente, e rientra,
perciò, tra quei «casi stabiliti dalla legge» di cui è menzione
nell'ultimo comma dell'art. 1418 c.c. La locazione non registrata non è,
quindi, meramente inefficace, ma altresì nulla, perché non ha
realizzato tutti gli elementi individuabili nell'ambito della vigente
fattispecie normativa.
L'unico vero
interrogativo da porsi è, piuttosto, se lo Stato possa impunemente
combattere l'evasione fiscale limitando la libertà negoziale di locatore
e conduttore, e cioè subordinando all'assolvimento del dovere fiscale
di registro le loro scelte di disporre del bene e di obbligarsi al
pagamento del canone. L'elevazione della registrazione a presupposto di
validità della locazione, ovvero ad elemento costitutivo del sinallagma
tipico locativo (senza, peraltro, che la regolarità d'imposta del
contratto sia giustificata dall'esigenza del favor conductoris,
stante la possibilità di un adempimento sanante tardivo dell'onere di
registro), collide, infatti, con l'art. 41 Cost., atteso che l'esercizio
dell'autonomia contrattuale delle parti della locazione, e quindi la
loro libertà di iniziativa economica, risulta limitata non per ragioni
superiori di utilità economico -sociale, ma esclusivamente per il
perseguimento dell'interesse fiscale da parte dell'Amministrazione
(9).
Se il legislatore della Finanziaria 2005 era animato dall'intento di garantire esclusivamente la ragion fiscale
dinanzi al fenomeno delle pattuizioni dissimulate sui canoni di
locazione, ben avrebbe fatto a disinteressarsi dei diritti dei
contraenti. Invece, l'art. 1 comma 346 l. 30 dicembre 2004, n. 311, non
prevede una mera nullità «agli effetti tributari», ad fisci rationem,
non contempla, cioè, la semplice irrilevanza di una clausola
contrattuale nei confronti dell'amministrazione tributaria, perché
contraria alle aspettative creditorie di quest'ultima.
L'art.
60 d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 634, aveva sancito la nullità «anche fra
le parti» dei patti contrari alle disposizioni della legge di registro:
ma pure riguardo ad esso si sostenne autorevolmente che la sanzione di
nullità fosse costituzionalmente illegittima in riferimento all'art. 41
Cost., altro essendo l'interesse pubblico di indole tributaria rispetto
all'iniziativa privata ed all'autonomia patrimoniale dei contraenti.
Nella
nostra tradizione culturale, è assente il ricorso a modifiche
strutturali dei contratti contrastanti con norme tributarie, quale
misura per appagare il bisogno fiscale di repressione degli intenti
elusivi dei contraenti. L'art. 10 comma 3 l. 27 luglio 2000, n. 212,
sullo Statuto dei diritti del contribuente, ribadisce proprio che «le
violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non
possono essere causa di nullità del contratto». La regola seguita nei
sistemi di imposizione indiretta, reputata adeguata al soddisfacimento
dell'interesse erariale, è quella dell'autonomia dell'interpretazione
fiscale del contratto rispetto alla sua interpretazione civilistica,
regola riassunta dall'art. 19 d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 634 (poi art.
20 T.U. 26 aprile 1986, n. 131), in virtù del quale «l'imposta è
applicata secondo l'intrinseca natura e gli effetti giuridici degli atti
presentati alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o
la forma apparente»
(10).
Mentre,
allora, la Riforma del 1998 in tema di locazioni abitative si era mossa
animata dall'intento di recuperare più spazi all'autonomia privata
(11),
la disposizione della Finanziaria 2005 passava a subordinare la
validità della libera regola negoziale adottata dalle parti all'ossequio
di norme tributarie, che, come ben si dice, volendo procedere ad un
giudizio di valore, non proteggono neppure l'interesse generale dello
Stato-comunità, ma piuttosto le esigenze di governo dello Stato-persona
(12).
Nell'art.
1 comma 346 cit. non si scorge alcun contraente debole da proteggere
con la prescritta nullità: è, anzi, soltanto la repressione
dell'evasione fiscale il bisogno che avverte la severa disposizione
invalidante
(13).
Per questa via, la registrazione della locazione si atteggia come un
impedimento fiscale al diritto dei cittadini di scegliere la
regolamentazione del rapporto. Dopo essere stato scacciato dal processo
civile, l' incubo fiscale si ripresenta, allora, per opprimere stavolta la libera espressione dell'autonomia contrattuale.
2. IL D.LG. 14 MARZO 2011, N. 23
Il
d.lg. 14 marzo 2011, n. 23, pubblicato nella G.U. n. 67 del 23 marzo
2011, ed entrato in vigore il 7 aprile 2011, attuativo della riforma del
federalismo fiscale, era, com'è noto, essenzialmente volto a realizzare
la devoluzione del gettito dei tributi immobiliari ai Comuni,
ridistribuendo le competenze fiscali nei rapporti tra Stato ed enti
locali, in vista dell'introduzione, nella fase finale «a regime», di
un'imposta municipale (IMU), definitivamente sostitutiva dei tributi
vigenti.
In sostanza, dal 2011 sono stati
attribuiti ai Comuni per intero il gettito Irpef sui redditi fondiari
(escluso il reddito agrario) ed il gettito relativo alle imposte di
registro e bollo sui contratti di locazione immobiliare; in quota pari
al 30% il gettito delle imposte di registro, ipotecarie e catastali
sugli atti di trasferimento immobiliare; ed infine in quota, pari al
21,7% nel 2011 ed al 21,6% dal 2012, il gettito della cedolare secca
sugli affitti. Questi introiti vanno ad alimentare un apposito
provvisorio Fondo sperimentale di riequilibrio, che deve essere
ripartito sulla base di un accordo in sede di Conferenza unificata ex
art. 3 d.lg. 28 agosto 1997, n. 281, secondo criteri percentuali
prestabiliti. L'art. 13 d.lg. n. 23 del 2011 ha istituito, inoltre, un
Fondo perequativo a titolo di concorso per il finanziamento delle spese
dei comuni e delle province (fondo oggetto di riduzione ai sensi
dell'art. 28 commi 7 e 9 d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, e poi dell'art.
16 comma 6 d.l. 6 luglio 2012, n. 95). Ai Comuni è stata altresì
riservata una quota pari al 50% del gettito derivante dalla loro
attività di accertamento dell'evasione correlata all'inadempimento degli
obblighi di dichiarazione concernenti gli immobili.
Con
Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 7 aprile
2011, sono state definite le modalità di esercizio dell'opzione, i
termini e le modalità di versamento in acconto e a saldo della cedolare
secca: mentre, con la Circolare n. 26/E dell'1 giugno 2011, l'Agenzia
delle Entrate ha fornito chiarimenti in ordine all'applicazione del
nuovo regime di tassazione sostitutivo.
L'elemento
centrale della nuova disciplina in tema di federalismo fiscale
municipale è certamente rappresentato dall'art. 3 d.lg. n. 23 del 2011
(modificato dall'art. 4 comma 1-bis d.l. 2 marzo 2012, n. 16, e
poi dall'art. 2 comma 5 d.l. 20 giugno 2012, n. 79), norma che rimette
al proprietario (o titolare di altro diritto reale di godimento) di
unità immobiliari locate ad uso abitativo di avvalersi, a decorrere
dall'anno 2011, in alternativa facoltativa rispetto all'ordinario regime
vigente per la determinazione del reddito fondiario, del regime della
cosiddetta «cedolare secca» sugli affitti. Il nuovo regime opzionale
opera dunque per le sole locazioni di immobili ad uso abitativo, ovvero
di pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, e non nelle ipotesi
di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso. La cedolare secca può,
peraltro, essere applicata anche ai contratti di locazione abitativa per
i quali non sussiste l'obbligo di registrazione, ovvero per i contratti
di durata inferiore a trenta giorni nell'anno. A tal fine, si rammenta
che la durata del contratto deve essere calcolata computando tutti i
rapporti di locazione, anche di durata inferiore a trenta giorni,
intercorsi nell'anno con il medesimo conduttore.
L'opzione
per la cedolare va esercitata all'atto della registrazione del
contratto di locazione e mantiene i suoi effetti per tutta la durata del
discendente rapporto, a meno di espressa revoca
(14).
Com'è noto, l'obbligo di registrazione deve osservarsi, per i contratti
di locazione di immobili presenti nel territorio dello Stato, nel
termine di trenta giorni, decorrente, per i contratti scritti (com'è
regola per le locazioni abitative, ai sensi dell'art. 1 comma 4 l. n.
431 del 1998), dalla data di stipula dell'atto o, se antecedente dalla
data di inizio della loro esecuzione. In caso di rinnovazione, anche
tacita, del contratto di locazione, l'opzione per la cedolare secca
va esercitata entro il termine di versamento dell'imposta di registro,
ovvero entro 30 giorni dal momento della proroga, mediante presentazione
del cosiddetto «modello 69». Laddove l'opzione non sia stata esercitata
né in sede di registrazione, né al momento della sua eventuale
rinnovazione (così come nel caso in cui il contribuente abbia
corrisposto l'imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica
soluzione al momento della registrazione), è possibile accedere al
regime di tassazione sostitutiva per le annualità successive,
esercitando l'opzione entro 30 giorni dalla scadenza del termine
previsto per il versamento dell'imposta di registro dovuta annualmente
sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno.
L'imposta
operata nella forma della cedolare secca è qualificata come sostitutiva
dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative
addizionali, nonché dell'imposta di registro e di bollo sul contratto di
locazione. Per l'intero periodo di opzione da parte del locatore
dell'immobile per il regime della cedolare secca, questa, in
sostanza, sottrae il rapporto, ivi comprese le risoluzioni e le proroghe
del contratto, all'IRPEF, secondo le aliquote progressive per scaglioni
di reddito, nonché alle relative addizionali sul reddito fondiario
prodotto dall'immobile locato; all'imposta di registro, generalmente
prevista nella misura del 2% del canone pattuito; ed all'imposta di
bollo dovuta per ogni foglio (rimanendo, invece, integro l'obbligo di
versare l'imposta di registro per la cessione del contratto di
locazione).
Sul canone di locazione annuo
stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di
un'aliquota del 21 per cento, che va versata entro il termine stabilito
per il versamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Per i
contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli artt. 2 comma 3 e
8 l. 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni
di cui all'art. 1 comma 1, lett. a) e b), d.l. 30
dicembre 1988, n. 551, convertito dalla l. 21 febbraio 1989, n. 61, e
negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato
interministeriale per la programmazione economica (come per i contratti
destinati a soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari, ex
art. 5 comma 2 l. n. 431 del 1998), l'aliquota della cedolare secca
calcolata sul canone pattuito dalle parti va ridotta al 19 per cento.
È
stato altresì chiarito dal legislatore che, sui contratti di locazione
aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, assoggettati alla cedolare
secca, alla fideiussione prestata per il conduttore non vanno applicate
le imposte di registro e di bollo. La precisazione torna utile, giacché
per il fideiussore del conduttore non opera, in genere, la disciplina
sostanziale e processuale della locazione. La clausola pattizia con cui
un terzo manifesta la propria volontà di prestare fideiussione per le
obbligazioni gravanti sul conduttore, consiste, invero, in una
dichiarazione che, seppur inserita nel documento costitutivo della
locazione, dà luogo ad un diverso negozio ed ad un distinto rapporto
rispetto a quello garantito. Si tratta di fideiussione con oggetto
determinato — o quanto meno determinabile — sulla base delle previsioni
codicistiche e delle clausole contrattuali che riguardano gli obblighi
del conduttore. È evidente allora che l'obbligo del garante del
conduttore discende da un autonomo rapporto di fideiussione, accessorio
rispetto a quello di locazione, ancorché il primo sia proprio destinato a
garantire l'adempimento del secondo. Non può sostenersi che la
presenza, accanto al conduttore-debitore principale, di un garante,
debitore solidale tenuto all'adempimento delle medesime obbligazioni,
non modifichi in alcun modo la natura di queste ultime, nel senso che
esse avrebbero pur sempre la loro fonte nel contratto di locazione; né
potrebbe concludersi perciò che la disciplina fiscale dettata per i
contratti di locazione si imponga a qualunque soggetto sia chiamato ad
adempierne le discendenti obbligazioni. L'oggetto dell'obbligo
incombente sul terzo non discende da un rapporto di locazione, bensì da
un rapporto fideiussorio, nel quale non sono quindi coinvolte le parti
del contratto di locazione,ma il locatore ed il fideiussore.
Gli
analisti hanno subito messo in evidenza come il passaggio al regime
della cedolare secca si rivelerà in ogni caso conveniente per i locatori
dei contratti del cosiddetto modello libero (art. 2 comma 1 l. n. 431
del 1998) appartenenti agli scaglioni di reddito superiore ai 15.000,00
euro annui, e per i locatori del modello alternativo (art. 2 comma 1 l.
n. 431 del 1998) appartenenti agli scaglioni di reddito superiore ai
28.000,00 euro annui.
Il comma 5 dell'art. 3
d.lg. n. 23 del 2011, prevede un inasprimento delle sanzioni
amministrative per il caso che nella dichiarazione dei redditi il canone
derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non sia indicato
o sia indicato in misura inferiore a quella effettiva.
3. AMBITO DI OPERATIVITÀ DEL REGIME DELLA CEDOLARE SECCA
Il
comma 6 dell'art. 3 d.lg. n. 23 del 2011, delimita peraltro
funzionalmente l'applicazione del regime della cedolare secca, il quale
rimane estraneo alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo
effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e
professioni. Il nuovo regime tributario non appare perciò in grado di
incrementare in concreto l'offerta degli alloggi in affitto, non
coinvolgendo la disciplina della cedolare tutti quei contratti stipulati
da soggetti che utilizzino la locazione abitativa nel quadro della loro
attività imprenditoriale o professionale, ovvero per uno scopo connesso
all'esercizio di tale attività, sicché essa non potrà estendersi
all'intera tipologia degli immobili tipicamente influenzati dalle
valutazioni di rendimento inerenti alla redditività dell'investimento
locativo. Nel dettaglio, il regime della cedolare sembrerebbe estraneo
ai contratti stipulati da operatori economici allo scopo di reperire
immobili da destinare ad alloggi di propri dipendenti o collaboratori
(cosiddette locazioni per «uso foresteria»).
È
ragionevole attendersi che l'introduzione della cedolare secca
favorisca il definitivo abbandono del già non molto fortunato modello
alternativo di stipula della locazioni abitative, di cui all'art. 2
comma 3 l. n. 431 del 1998. La definizione del valore del canone nella
misura concordata in accordi locali tra le organizzazioni della
proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente
rappresentative costituiva, invero, nelle locazioni del cosiddetto
modello alternativo, il contrappeso di un meccanismo proprio di
agevolazioni fiscali, con le quali si riduceva l'imponibile Irpef al
59,5% dell'importo del canone agevolato e si garantiva l'esenzione
parziale dell'imposta di registro.
Ad avviso del Provvedimento 7 aprile 2011 e della Circolare n. 26/E del 1 giugno 2011, la facoltà di optare per il regime della cedolare secca
spetta soltanto al locatore, persona fisica (che, come detto, conceda
in locazione il bene al di fuori dell'attività di impresa, e quindi
senza prestare servizi aggiuntivi), titolare del diritto di proprietà o
di altro diritto reale di godimento sull'immobile, secondo quanto si
ricaverebbe dal complesso dell'art. 3 d.lg. n. 23 del 2011; sicché,
sarebbero impossibilitati ad accedervi le società di persone, le società
di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali
(15).
Del pari, ad avviso della Circolare n. 26/E/2011 dell'Agenzia delle Entrate, l'opzione per il regime della cedolare secca
sarebbe unicamente praticabile per i contratti di locazione conclusi
con conduttori che non agiscono nell'esercizio di imprese, arti o
professioni, comprese, quindi, le locazioni concluse con enti pubblici o
privati non commerciali, destinate ad uso abitativo conforme alle
rispettive finalità. In tal modo, si introducono per il tramite della
fonte normativa secondaria limiti soggettivi all'applicabilità del
regime della cedolare secca concernenti la persona del conduttore (nella
sostanza, eliminandone la praticabilità allorché sia conduttore una
società, ovvero comunque un imprenditore), in aggiunta ai requisiti che,
invece, l'art. 3 d.lg. n. 23 del 2011, riferisce al solo locatore,
dovendosi all'uopo ricordare, tuttavia, come le circolari ministeriali
in materia tributaria non vincolano né i contribuenti né i giudici, e
non possono mai costituire fonte di diritti ed obblighi, né di
integrazione o di interpretazione della legge, essendo al più
espressione della potestà di indirizzo e di disciplina dell'attività
dell'amministrazione finanziaria
(16).
Per gli immobili oggetto di comproprietà, locati ad uso abitativo, l'opzione per il regime della cedolare secca
può essere esercitata disgiuntamente, in relazione, cioè, alla singola
quota del bene, da ciascun titolare del diritto di proprietà o di altro
diritto reale di godimento ed esplica effetti solo in capo ai locatori
che l'abbiano esercitata (punto 5.1 del Provvedimento 7 aprile 2011). La
Circolare dell'Agenzia delle Entrate 20/E/2012 precisa che anche il
comproprietario non indicato nel contratto di locazione ha la
possibilità di optare, in sostituzione dell'IRPEF, per la cedolare
secca, sobbarcandosi ovviamente dell'onere di comunicazione al
conduttore di tale scelta e della conseguente rinuncia all'aggiornamento
del canone.
Non si reputa, per contro,
possibile esercitare l'opzione per i redditi derivanti dalla locazione
di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale, e ciò,
si assume dagli Uffici Finanziari, per la particolarità delle regole che
sovrintendono alla gestione della parti comuni e per la circostanza che
tali contratti sono usualmente stipulati e registrati
dall'amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio. La
restrizione dell'ambito di utilizzabilità della cedolare secca così
proposta non convince affatto. La conclusione di un contratto di
locazione relativo ad un appartamento rientrante nella proprietà
condominiale viene ritenuta alla stregua di un atto di amministrazione
ordinaria, potendosi perseguire la finalità del «miglior godimento delle
cose comuni», di cui all'art. 1106 c.c. anche mediante l'utilizzazione
indiretta del bene. Essendo, dunque, la locazione del bene condominiale
atto d'amministrazione ordinaria, pure il singolo condomino (persona
fisica, dunque soggetto Irpef) può stipulare il negozio avente ad
oggetto l'immobile comune, senza l'espresso assenso degli altri
partecipi, dovendosi presumere, salva prova contraria, che l'atto sia
compiuto nell'interesse di tutti
(17).
Peraltro, l'assemblea dei condomini, con deliberazione adottata a
maggioranza semplice, può ratificare il contratto di locazione del bene
condominiale concluso dall'amministratore, che sia sprovvisto di un tale
potere in base alla vigente disciplina e quindi necessita altrimenti di
un preventivo mandato che lo abiliti a tanto. Escludendosi, per la
tralaticia impostazione seguita dalla nostra giurisprudenza (secondo cui
la vicenda contrattuale, pur esercitata attraverso gli organi del
condominio, mai andrebbe imputata alla collettività condominiale come
tale, essendo piuttosto riferibile sempre ai singoli condomini, ovvero
alle persone fisiche individuate dal loro rapporto di proprietà con
l'edificio), che la qualità di contraente locatore sia imputabile al
condominio in quanto tale, non dovrebbe consentirsi, neppure ai fini
dell'opzione per il regime di tassazione sostitutiva, la deduzione che
la pluralità dei condomini concedenti si ponga nei confronti del
conduttore, all'atto della stipula della locazione, come una sola parte
negoziale complessa. Ne consegue che, come il singolo condomino può
stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto il bene comune,
così ciascuno dei membri della collettività condominiale, anche se
diverso da colui che abbia assunto formalmente la veste di locatore,
deve risultare legittimato ad usufruire del regime della cedolare.
Le
citate fonti secondarie prodotte dall'Amministrazione finanziaria,
avuto riguardo al limite normativo di riferimento alla sola locazione di
immobili abitativi, sostengono che sia all'uopo determinante la
categoria catastale, nel senso che il regime di tassazione sostitutivo
risulterebbe utilizzabile unicamente per i rapporti aventi ad oggetto
fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa
(categoria catastale A, escluso A10), restandone esclusi gli immobili
che siano accatastati come uffici o negozi, ovvero che, pur essendo
accatastati come abitativi, siano stati locati per uso ufficio o
promiscuo. Si ricordi, peraltro, come rientri tra le prerogative del
giudice ordinario quella di disapplicare l'atto di classamento
dell'unità immobiliare operato dalle autorità amministrative, laddove
rilevi la difformità tra le condizioni effettive del bene e la sua
classificazione catastale individuata dall'Amministrazione finanziaria;
così come lo stesso giudice, in assenza di classamento, può ad esso
autonomamente procedere, sempre ai limitati effetti dell'incidenza delle
disposizioni sul rapporto di locazione. Pur senza attribuirsi al
conduttore la legittimazione ad impugnare l'atto di classamento
catastale davanti alle commissioni tributarie, si riconosce, invero, la
possibilità per entrambe le parti del rapporto di locazione di
contestare il tipo, la classe e la categoria dell'unità immobiliare
innanzi al giudice competente a provvedere sui diritti soggettivi
controversi.
Laddove siano locati con il
medesimo contratto due distinti immobili abitativi, ovvero un immobile
abitativo ed altro ad uso diverso, nulla esclude che il locatore, pur in
presenza di corrispettivo unitariamente pattuito, richieda
l'applicazione della disciplina fiscale sostitutiva in relazione ad uno
solo di essi, e in proporzione alla rispettiva quota di canone, da
determinare ripartendo lo stesso in misura proporzionale alla rendita
catastale di ciascuna unità.
Se, invece, il
locatore abbia locato soltanto una o più porzioni dell'immobile
abitativo, cui sia attribuita un'unica rendita catastale, l'esercizio
dell'opzione per il regime della cedolare secca vincola all'esercizio della stessa opzione anche per il reddito derivante dalla separata locazione di altre porzioni del bene.
Il
regime di tassazione della cedolare secca è altresì utilizzabile per le
pertinenze locate congiuntamente all'immobile abitativo, ovvero locate
con contratto successivo rispetto a quello relativo all'immobile
abitativo, indipendentemente dal numero delle stesse, purché il rapporto
di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel
contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al
contratto di locazione dell'immobile abitativo e sia evidenziata la
sussistenza del vincolo pertinenziale con l'unità abitativa già locata.
Il
nuovo sistema di tassazione non trova, invece, applicazione con
riferimento ai contratti di sublocazione di immobili o di locazione di
immobili situati all'estero, in quanto i relativi redditi non rientrano
nel reddito fondiario (nel quale è ricompreso il reddito da fabbricato),
ma nella categoria dei «redditi diversi», ex art. 61 comma 1, lett. h) e f), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917.
4. LA COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE ED I SUOI EFFETTI
Il
comma 11 dell'art. 3 d.lg. n. 23 del 2011 condiziona l'efficacia
dell'opzione per l'applicazione del regime della cedolare secca alla
preventiva formale comunicazione di essa da dare al conduttore con
lettera raccomandata, unita alla contestuale rinuncia alla facoltà di
chiedere a qualsiasi titolo l'aggiornamento del canone. Infatti, sulla
base dello stesso comma 11, per il periodo corrispondente alla durata
dell'opzione in favore della cedolare secca, rimane sospesa la facoltà
del locatore di conseguire l'aggiornamento del canone, anche se previsto
nel contratto, e pure come variazione ISTAT verificatasi nell'anno
precedente. Qualora l'opzione per la cedolare secca sia confermata
all'atto della rinnovazione del rapporto, il locatore deve rinunciare
agli aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della
medesima rinnovazione. La comunicazione al conduttore dell'opzione del
locatore deve essere «preventiva», e, pertanto, va effettuata prima di
procedere alla registrazione del contratto o al versamento dell'imposta
di registro per le annualità successive.
Così,
il favore fiscale attribuito al locatore che intenda avvalersi della
imposizione col sistema della cedolare secca viene dall'ordinamento
barattato con un limite normativo all'autonomia contrattuale in
relazione all'aggiornamento del canone, limite avente una implicita
funzione calmieratrice degli affitti. Pure allorché le parti della
locazione abitativa si fossero preoccupate di inserire in contratto
un'apposita conven zione di aggiornamento, la successiva scelta del
sistema della cedolare secca da parte del locatore implica perciò
l'impossibilità di preservare per il futuro la corrispettività del
canone, non essendo nel prosieguo del rapporto più consentito di
modificare l'entità nominale del corrispettivo in modo da recuperare la
perdita di valore reale monetario.
Stando
all'interpretazione offerta dall'Amministrazione Finanziaria, la
comunicazione dell'opzione per la cedolare e della rinuncia
all'aggiornamento non potrebbe validamente avvenire tramite raccomandata
consegnata a mano, seppure con ricevuta sottoscritta dal conduttore.
Con ciò dovrebbe supporsi che l'art. 3 comma 11 d.lg. n. 23 del 2011,
nel richiedere la lettera raccomandata, faccia implicito riferimento
all'utilizzazione necessaria del servizio postale. Per contro, può
replicarsi che la forma della raccomandata non è prescritta dal citato
art. 3 comma 11 a pena di nullità, né può desumersi che lo sia in via
interpretativa, essendo la stessa consigliata soltanto per assicurare la
conoscenza da parte del conduttore e la certezza della tempestiva
comunicazione. Perciò, l'opzione e la rinuncia, di cui si discute,
possono essere piuttosto comunicate in qualsiasi modo, purché idoneo a
portare tali contenuti a conoscenza del conduttore, secondo i principi
dettati dagli artt. 1334 e 1335 c.c.
In
ipotesi di pluralità di conduttori, la comunicazione dell'opzione per la
cedolare secca, ancorché operata con unico atto, avendo, appunto,
natura di atto unilaterale recettizio, va distintamente operata in
favore di ciascuno di essi.
La Circolare
26/E/2011 cit. afferma che per i contratti di locazione nei quali sia
espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone, non
sarebbe necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione,
beninteso limitatamente al contenuto relativo al mantenimento dello
stesso corrispettivo senza aumenti per la durata del regime di
tassazione sostitutiva, ferma restando l'indispensabilità di dare
comunque notizia dell'opzione.
Si ricordi
come l'art. 2 l. n. 431 del 1998, non contempli limiti all'aggiornamento
del canone (che l'art. 11 l. n. 359 del 1992, invece, moderava
richiamando l'art. 24 l. n. 392 del 1978): va, anzi, riconosciuta alle
parti, limitatamente alle locazioni stipulate secondo la regola di
libera contrattazione presupposta dal comma 1 dell'art. 2 l. n. 431 del
1998, la facoltà di concordare un aggiornamento automatico del canone,
anche prescindendo da una specifica richiesta del locatore. Quanto,
invece, ai contratti del modello alternativo, il d.m. 30 dicembre 2002
specifica che gli accordi in sede locale possono prevedere
l'aggiornamento del canone in misura contrattata e comunque non
superiore al 75% della variazione Istat dell'indice dei prezzi al
consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno
precedente.
L'ultima parte del comma 11
dell'art. 3 d.lg. n. 23 del 2011 afferma l'inderogabilità pattizia delle
disposizioni inerenti l'obbligo di preventiva comunicazione al
conduttore dell'opzione per la cedolare secca e la contemporanea
sospensione della facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone. Ne
deriva che va considerata invalida, e non soltanto nei confronti del
fisco, ma anche nei rapporti interni tra le parti, l'eventuale clausola
contrattuale con cui il proprietario (o titolare di altro diritto reale
di godimento) dell'unità immobiliare locata ad uso abitativo dichiari di
avvalersi del regime della cedolare secca per l'intera durata del
rapporto, con rinuncia del conduttore a ricevere successiva
comunicazione, ovvero con rinuncia dello stesso a beneficiare della
sospen sione dell'aggiornamento del canone. Vengono così muniti di
inderogabile protezione normativa non solo il limite economico di
aumento del canone, ma anche le prescritte modalità formali di
comunicazione dell'opzione e della rinuncia, non potendosi ravvisare
alcuna automaticità dei rispettivi effetti sulla base di una volontà al
riguardo già espressa anticipatamente in sede di stipula. Peraltro, la
sospensione, per il periodo corrispondente alla durata dell'opzione,
opera esclusivamente per la facoltà di chiedere l'aggiornamento del
canone: essa non è, quindi, suscettibile di applicazione analogica alle
clausole contrattuali volte ad incrementare il valore reale del canone
per diversi e successivi periodi del medesimo rapporto, da ritenere
pertanto regolarmente funzionanti anche durante la soggezione al regime
della cedolare. L'art. 3 comma 11 cit. è riferibile, cioè, solo
all'aggiornamento legato alle variazioni del potere di acquisto della
moneta e non può essere esteso ad altre pattuizioni che, conformemente
alla comune volontà delle parti, abbiano l'effetto di accrescere il
corrispettivo della locazione in relazione ad eventi diversi dalla
svalutazione monetaria. Rimangono perciò sottratte ad ogni
incompatibilità funzionale con la cedolare secca le clausole con cui sia
convenuto un importo del canone in misura differenziata, crescente per
frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, in modo del tutto
indipendente dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto
della moneta.
Come si è detto in precedenza, l'opzione, una volta esercitata, vincola il locatore al regime della cedolare secca
per l'intero periodo di durata del contratto o della rinnovazione,
ovvero, in caso di opzione esercitata a decorrere dalle annualità
successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto o
della rinnovazione. Tuttavia, il locatore può sempre revocare l'opzione
in ciascuna annualità successiva entro il termine previsto per il
pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di
riferimento. La revoca non richiede forme particolari: essa potrà quindi
essere effettuata mediante presentazione di un apposito «modello 69»,
oppure in carta libera, sottoscritta dal contribuente e recante
indicazione dei dati necessari all'individuazione del contratto.
Dalla
revoca discende la reviviscenza dell'obbligo di pagamento dell'imposta
di registro: sicché, il conduttore, che aveva prima beneficiato degli
effetti dell'opzione per la cedolare secca fatta dal locatore, rimanendo
lui stesso esonerato dal corrispondere l'imposta di registro, una volta
revocata l'opzione da parte del locatore, torna obbligato al pagamento
per i canoni relativi alle annualità successive. A tal fine, la
Circolare dell'Agenzia delle Entrate 26/E/2011 sostiene che «sarà cura
del locatore che revoca l'opzione per la cedolare secca darne
comunicazione al conduttore al fine di procedere solidalmente al
pagamento dell'imposta di registro dovuta». Tale obbligo di
comunicazione della revoca risulta, in realtà, del tutto praeter legem:
non di meno, ove il locatore non si curi di informare in alcun modo il
conduttore dell'avvenuta revoca del regime di tassazione sostitutivo,
l'inadempimento del conduttore nell'adempiere all'obbligo d'imposta
nuovamente gravante pure su di lui potrà essere valutato alla stregua
dell'art. 10 l. n. 212 del 2000 (c.d. Statuto del contribuente), dando,
cioè, rilievo alla tutela dell'affidamento e della buona fede del
medesimo locatario, il quale confidasse nel perdurare
dell'assoggettamento del rapporto alla cedolare. La più recente
Circolare n. 20/E/2012 dell'Agenzia delle Entrate ha ribadito che, pur
non essendo normativamente prevista alcuna forma di comunicazione della
revoca dell'opzione già esercitata, sembra comunque opportuno che il
locatore comunichi la revoca esercitata al conduttore, coobbligato
solidale al pagamento dell'imposta di registro, venendo, del resto,
meno, a decorrere dall'annualità della revoca, la rinuncia agli
aggiornamenti del canone di locazione.
Una
volta operata la revoca dell'opzione, il locatore non può ovviamente
richiedere gli aggiornamenti del canone relativi alle annualità
rientranti nel periodo per il quale lo stesso si era avvalso del regime
della cedolare secca. Per converso, nel calcolo dell'aggiornamento
dovuto a fare tempo dalla revoca si dovrà tener conto anche degli
aggiornamenti relativi alle annualità per le quali il locatore aveva
usufruito della tassazione sostitutiva. L'aggiornamento del canone pone,
invero, sempre a base il canone iniziale di partenza, considerando
unitariamente la variazione verificatasi per tutto il periodo
considerato. Ai fini del calcolo, non rileva che per una o più
precedenti annualità intermedia risultasse sospeso l'aggiornamento per
l'operatività dell'opzione in favore della cedolare, atteso che la
stessa sospensione precluderà, piuttosto, soltanto il conseguimento
della domanda degli aggiornamenti arretrati, sicché risulta
definitivamente perduta la facoltà di ottenere gli aggiornamenti per le
rate ormai passate. Per procedere all'aggiornamento, una volta revocata
l'opzione per la cedolare, il canone va quindi rideterminato in base
all'intera variazione monetaria verificatasi tra il momento iniziale del
canone di partenza ed il momento di decorrenza della variazione da
operare a seguito del ripristino del regime fiscale ordinario. Dalla
data della revoca, il canone deve, in sostanza, aggiornarsi sulla base
di percentuale, applicabile al canone iniziale, che tenga conto
dell'intero periodo e del corrispondente tasso di inflazione.
Secondo
la Circolare 26/E/2011, in ipotesi di immobili in comproprietà,
l'opzione esercitata da parte di un solo locatore comporta la rinuncia
agli aggiornamenti del canone anche da parte dei comproprietari che non
abbiano optato per la cedolare secca, giacché, ove il canone sia
pattuito in importo unitario, non sembrerebbe possibile differenziarne
l'ammontare in ragione delle quote spettanti a ciascun partecipante. La
soluzione all'uopo proposta dall'Amministrazione Finanziaria risulta,
tuttavia, del tutto sprovvista di fondamento civilistico
(18).
Il diritto di optare per l'applicazione del regime della cedolare secca
e la parallela rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del
canone non spettano, invero, alla collettività dei comproprietari
impersonalmente, ma a ciascun comproprietario individualmente, alla
stregua del comune potere dispositivo della cosa, con la conseguenza che
il mancato esercizio congiunto del diritto di opzione da parte di tutti
i comproprietari non deve incidere in alcuna misura negativamente sulla
posizione del singolo che non lo abbia esercitato. La rinuncia
all'aggiornamento del canone non può, pertanto, giovare al conduttore
che per le parti del credito spettanti ai comproprietari i quali abbiano
optato per la cedolare secca (arg. dall'art. 1301 comma 2 c.c.).
Ad avviso della Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 20/E del 4 giugno 2012, in ipotesi di trasferimento mortis causa
o per atto tra vivi dell'immobile locato, l'opzione per la cedolare
secca esercitata dal dante causa cessa di avere efficacia con il
trasferimento stesso per quanto riguarda l'imposta sul reddito, mentre
continua ad avere effetto fino al termine dell'annualità contrattuale
per l'imposta di registro e di bollo. Per il vero, in forza degli artt.
1599 e 1602 c.c., il terzo acquirente della cosa locata, nel caso in cui
il contratto di locazione sia a lui opponibile perché avente data certa
anteriore alla alienazione della cosa locata, subentra nella medesima
posizione del locatore alienante, sostituendosi a questo nel rapporto
locativo. L'acquirente, conseguentemente, dovrà rimanere vincolato alla
rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, comunicata
al conduttore dall'originario locatore per il periodo corrispondente
alla durata dell'opzione in favore della cedolare secca, fin quando non
gli sia consentito di revocare detta opzione entro il termine previsto
per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità
successiva all'avvenuto subentro nel rapporto. Viceversa, l'avente causa
può optare ex novo per la cedolare secca mediante presentazione
del modello 69 entro l'ordinario termine di trenta giorni decorrente
dalla data del subentro.
5. LE SANZIONI DELL'OMESSA REGISTRAZIONE NEL D.LG. N. 23 DEL 2011
I
commi 8, 9 e 10 dell'art. 3 d.lg. n. 23 del 2011, sono infine dedicati
al trattamento sanzionatorio delle locazioni non registrate e delle
simulazioni concernenti il canone di locazione. È perciò prescritto che
alle locazioni abitative non registrate entro il termine di sessanta
giorni dalla data di entrata in vigore del decreto (ovvero, entro il 5
giugno 2011), così come alle locazioni abitative registrate per un
importo inferiore a quello realmente corrisposto, e ancora alle
locazioni abitative dissimulate da comodati fittizi, venga imposta, a
far data dalla registrazione tardivamente intervenuta, volontaria o
d'ufficio, una durata di quattro anni più quattro anni ai sensi
dell'art. 2 comma 1 l. n. 431 del 1998, nonché una riduzione del canone
annuo fino alla misura pari al triplo della rendita catastale.
La
nuova normativa (che, va ribadito, quanto all'opzione per il regime
della cedolare, come per le sanzioni civili di cui al comma 8 dell'art.
3, cit., concerne comunque soltanto i contratti di locazione ad uso
abitativo) affianca, ed in parte supera, quindi, a far data dal 5 giugno
2011, il previgente sistema civilistico della registrazione dei
contratti di locazione, contenuto, come visto nelle pagine iniziali,
dapprima nel comma 1 dell'art. 13 l. n. 431 del 1998, e poi nell'art. 1
comma 346 l. 30 dicembre 2004, n. 311.
La
disciplina sanzionatoria instaurata dal decreto legislativo in materia
di federalismo fiscale municipale colpisce tanto le fattispecie di
mancata registrazione del contratto di locazione ad uso di abitazione,
quanto le ipotesi di simulazione assoluta o parziale del contratto di
locazione relativa alla sussistenza o alla misura del corrispettivo.
Il
comma 9 dell'articolo in esame prevede, in realtà, anche il meccanismo
sanzionatorio dello locazioni che, in quanto non stipulate da un
locatore persona fisica per un immobile ad uso abitativo, siano tuttora
regolate dall'art. 1 comma 346 l. 30 dicembre 2004, n. 311, la cui ormai
definitiva nullità, stabilita per il caso di omessa registrazione prima
del 5 giugno 2011, viene interpretativamente estesa dal legislatore
alle fattispecie di contratto registrato per un importo inferiore a
quello effettivo o come comodato fittizio.
I
commi 8 e 9 dell'art. 3 d.lg. n. 23 del 2011, dovrebbero, allora,
rendere attualmente priva di pratica utilità una registrazione tardiva
della locazione, o della pattuizione dissimulata riguardante il canone,
non avendo più senso interrogarsi sull'efficacia ex tunc o ex nunc
della stessa, al fine della esigibilità o della ripetibilità dei
pagamenti dovuti per il periodo del rapporto antecedente alla sua
auspicata regolarizzazione fiscale.
In
particolare, il comma 10 dell'art. 3 cit. specificava, come accennato,
che la disciplina sanzionatoria di cui ai precedenti commi 8 e 9 non
trovasse applicazione, purché si provvedesse alla registrazione entro
sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo.
Questa norma transitoria è stata spiegata in dottrina come una
riapertura del termine per la registrazione dei contratti in corso
(19).
In realtà, la disposizione non andrebbe intesa come riapertura dei
termini per l'assolvimento dell'onere di registrazione, con eliminazione
dell'inadempimento già verificatosi, ma soltanto come sanatoria della
pregressa invalidità, a condizione che, entro l'indicato termine, le
parti provvedessero alla regolarizzazione fiscale; sicché, la mancata
registrazione entro il termine del 5 giugno 2011 non è qualificabile
come nuovo inadempimento di un nuovo obbligo di registrazione,
sostitutivo di quella preesistente.
Il comma
8 dell'art. 3 comporta, invero, una radicale conversione legale delle
locazioni abitative non registrate, assicurando ai conduttori (peraltro,
secondo la legge di registro, coobbligati solidali all'adempimento
della imposta evasa) un trattamento di favore, e perciò inducendoli alla
delazione fiscale per perseguire l'evasione derivante dagli affitti a
nero. L'effetto normativamente ricondotto alla registrazione tardiva
della locazione abitativa, avvenuto dopo il 5 giugno 2011, consiste nel
far sorgere tra le parti un nuovo rapporto locatizio, diverso da quello
precedente, la cui durata legale decorre dalla data della registrazione,
senza tenere conto del periodo di tempo già trascorso dalla stipula o
dall'ultima rinnovazione del contratto originario, ed il cui canone, con
pari decorrenza, è fissato in misura pari al triplo della rendita
catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75%
dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie
degli impiegati ed operai. Non sembrerebbe quindi corretto sostenere che
dopo la registrazione tardiva del contratto si abbia una mera
prosecuzione del rapporto originario, modificandosi autoritativamente
sia l'iniziale data di insorgenza dello stesso, sia il canone stabilito
dalle parti.
La conversione della locazione
abitativa non registrata consiste quindi in una misura sanzionatoria
integrale, incidente sui criteri di determinazione del corrispettivo e
sulla durata del rapporto. Ove sia adito il giudice, questi dovrà
constatare che il rapporto contrattuale di locazione abitativa non sia
stato in origine tempestivamente registrato, e quindi poi dichiararne
l'esistenza a decorrere dalla registrazione, con un contenuto però solo
parzialmente coincidente con la volizione originaria delle parti, la
quale rimane intangibile soltanto laddove, in modo del tutto
improbabile, la stessa si fosse a suo tempo consacrata in una
pattuizione di un canone inferiore a quello pari al triplo della rendita
catastale. Non sembra quindi dubitabile che, ad esempio, non si possa
adottare un provvedimento di convalida di sfratto per morosità o per
finita locazione in caso di contratto per uso abitativo non registrato
entro il 5 giugno 2011, essendo l'adempimento fiscale ormai ancora più
espressamente sottratto al potere dispositivo delle parti: ove pertanto
nell'intimazione per convalida sia allegato un rapporto locativo
abitativo che si assume espressamente non registrato, oppure sia
allegata una locazione abitativa senza che si dimostri l'avvenuta
registrazione, anche in ipotesi di mancata comparizione dell'intimato, o
di comparizione di quest'ultimo senza opposizione, il giudice non potrà
pronunciare la convalida, dovendosi piuttosto dare impulso alla
conversione del rapporto in riferimento alla sua durata ed alla misura
del canone, in forza del comma 8 dell'art. 3 d.lg. n. 23 del 2011.
Alcun
rilievo operativo spiega, in relazione a tale disposizione, la
presumibile volontà delle parti nella determinazione degli effetti della
locazione, sicché sarebbe improprio il richiamo alla conversione del
contratto nullo ex art. 1324 c.c.
La
nullità della locazione non registrata dovrebbe essere rilevabile
imprescrittibilmente da chiunque vi abbia interesse e anche d'ufficio.
La stessa applicazione della disciplina sul canone e sulla durata,
conformata ex lege, alla locazione abitativa non registrata dovrà
quindi, essere operata d'ufficio dal giudice, ogni qual volta siano in
contestazione gli obblighi ed i diritti da essa nascenti, senza bisogno
che la conformazione sia sollecitata dal conduttore o dal locatore.
Alla
nullità può far seguito la condanna, su domanda delle parti, a
restituire le rispettive attribuzioni contrattuali. Il diritto di
ripetizione delle prestazioni effettuate in attuazione di un contratto
nullo trova peraltro un limite, com'è noto, nel caso in cui una delle
prestazioni non sia ripetibile, come avviene appunto per il godimento
dell'immobile locato. In tale ipotesi il locatore sarebbe chiamato a
restituire i canoni percepiti, mentre il conduttore andrebbe a pagare, a
titolo di ingiustificato arricchimento, il valore obiettivo del
godimento fruito, in importo sicuramente inferiore al pattuito
corrispettivo di locazione.
Non è
sostenibile che l'invalidità del contratto di locazione non registrata
possa essere invocata solo dal conduttore, non essendo l'adempimento
fiscale imposto a sua esclusiva tutela, come avviene nelle cosiddette
nullità relative, o «di protezione».
In
particolare, ai sensi del comma 8 dell'art. 3 d.lg. n. 23 del 2011, la
locazione di immobile ad uso abitativo non registrata entro il termine
stabilito dalla legge (ovvero registrata per un importo minore di quello
reale, o come comodato fittizio) viene disciplinata come una situazione
di fatto assimilabile ad una fattispecie contrattuale integra, dalla
quale però differisce per deficienza di un presupposto di validità, e
viene modellata secondo i contenuti tipici della locazione abitativa
previsti nell'art. 2 comma 1 l. n. 431 del 1998, seppur con
l'imposizione di un canone di importo predeterminato ex lege.
Ad
avviso di alcuni, il nuovo contratto (definito «contratto catastale»),
originato dalla sostituzione di alcune delle clausole pattizie
originarie con quelle prescritte dal comma 8 dell'art. 3 cit.
nascerebbe, più che da un giudizio di nullità negoziale, da un mero
fenomeno di inserzione automatica di clausole, ex art. 1339 c.c.
(20).
Questa ricostruzione, però, non convince. Innanzitutto, la previsione
dell'art. 1339 c. c., si collega a quella dell'art. 1419 comma 2 c. c.,
visto che la conseguenza tipica della difformità di una clausola
negoziale da una norma imperativa è proprio la sanzione della nullità
della clausola stessa, la quale, peraltro, non implica la nullità del
contratto quando tale clausola sia sostituita di diritto da norme
imperative. In particolare, il meccanismo di eterointegrazione di cui
all'art. 1339 c.c. comporta che i prezzi di beni o servizi imposti dalla
legge sono di diritto inseriti nel contratto, anche in sostituzione di
clausole difformi. Ed allora, il principio dell'inserzione automatica di
clausole non risulta correttamente invocabile allorché non si prospetti
la sostituzione di clausole contrattuali difformi rispetto a norme
imperative di legge, ma solo la conformazione del contratto, altrimenti
nullo, ad effetti legalmente stabiliti. La durata del rapporto e la
misura del canone imposti dal d.lg. n. 23 del 2011 alla locazione
abitativa non registrata non si sostituiscono alla pattuizione di un
canone extralegale o di una durata inferiore a quella minima di legge,
sicché si è al di fuori del fenomeno della sostituzione automatica delle
clausole difformi, ai sensi degli artt. 1339 e 1419 comma 2 c.c.
Né
è logicamente dato al locatore o al conduttore di sostenere
l'essenzialità delle originarie clausole sulla durata e sul canone, poi
conformate alla disciplina imposta dal comma 8 dell'art. 3 d.lg. n. 23
del 2011, ovvero dell'eventuale clausola con cui le parti avessero
concordato l'occultamento della locazione ai fini dell'imposta di
registro, in modo da veder travolto l'intero contratto, come previsto
dall'art. 1419 comma 1 c.c.
(21).
La
nuova reazione ordinamentale allestita per le locazioni abitative non
registrate dal decreto legislativo sul decentramento fiscale municipale,
rivela quindi un carattere preventivo-afflittivo ed una finalità
eminentemente sanzionatoria. Ciò induce a ricondurre il comma 8
dell'art. 3 nella categoria delle sanzioni civili indirette, di cui
condivide le caratteristiche essenziali. La decorrenza ex novo
del rapporto locatizio e l'inserzione automatica di un importo di canone
pressoché irrisorio si atteggiano, invero, quali conseguenze legali di
segno negativo accollate al locatore che, non registrando la locazione,
si è posto in conflitto con l'ordinamento, e si riflettono a favore del
conduttore, presuntivamente individuato quale soggetto che abbia subito
pregiudizio dal comportamento del locatore
(22).
