NULLITÀ DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER OMESSA REGISTRAZIONE

ANCORA DELLA NULLITÀ DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER OMESSA REGISTRAZIONE

Giur. merito 2010, 5, 1276

Mauro Di Marzio

Sommario: 1. A che punto è la questione. - 2. Omessa registrazione e contratti in corso.

1. A CHE PUNTO È LA QUESTIONE

Tre interventi della Corte costituzionale, diverse pronunce contrastanti di giudici di merito, eterogenee opinioni della dottrina ed ora l'irrompere della questione dell'applicabilità alle locazioni in corso: non male per una norma come l'art. 1 comma 346 l. 30 dicembre 2004, n. 311 (la legge finanziaria 2005), secondo cui: «I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati» (1).

Nel rammentare brevemente i termini della questione e commentare il recente apporto sul tema del tribunale di Palermo muoveremo dal celebre paradosso del cretese Epimenide che recita: «Tutti i cretesi sono bugiardi». Una sottospecie di quel paradosso sta più di recente alla base di un bel film antimilitarista (tratto da un romanzo di Joseph Heller) che qualche vecchio cinefilo non avrà dimenticato: «comma 22», di Mike Nichols, risalente al 1970. Un giovanotto si finge pazzo per scampare la guerra del Vietnam avvalendosi di una disposizione la quale stabilisce che: «L'unico motivo valido per chiedere il congedo dal fronte è la pazzia». Purtroppo per lui però il comma 22 dello stesso articolo soggiunge che: «Chiunque chieda il congedo dal fronte non è pazzo». Alquanto demenziale, no? Ebbene, anche il nostro legislatore è qualche volta, per così dire, un po' cretese. Egli, in un testo normativo dal roboante titolo di «statuto del contribuente», ha infatti stabilito che: «Le violazioni di disposizioni di rilievo esclusi vamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto» (2). La qual cosa parrebbe attagliarsi alla perfezione all'obbligo, gravante sui contraenti nei confronti del fisco, di provvedere alla registrazione del contratto di locazione (3). E ciò invece non gli ha impedito di prevedere la sanzione di nullità di quel contratto proprio in dipendenza di una mera violazione fiscale. Ma si sa, la questione del rapporto tra le due norme (lo statuto del contribuente ed il comma 346) si risolve agevolmente secondo le regole del conflitto di leggi, entrambe di pari rango ordinario, sicché quel tanto di grottesco che il contrasto tra tali disposizioni pone in evidenza non riesce a varcare la soglia del giuridicamente rilevante.

La previsione dettata dallo statuto del contribuente, volendo approfondire la questione appena un po', si radica in un principio che la giurisprudenza (4) riconosce da decenni: la regola della non interferenza tra violazioni di ordine fiscale e disciplina della validità del contratto. Essa discende dalla distinzione tra frode alla legge, la quale determina, ai sensi dell'art. 1344 c.c., l'illiceità della causa, con conseguente nullità del contratto secondo l'art. 1418 comma 2 c.c., e frode al fisco, i cui effetti rimangono confinati entro l'ambito dell'ordinamento tributario. È così ricorrente l'affermazione che la frode fiscale, diretta ad eludere le norme tributarie, trova soltanto nel sistema delle disposizioni fiscali la sua sanzione, la quale non è sanzione di nullità o di annullabilità del negozio (5).

Ed allora, dopo l'entrata in vigore del comma 346 solo alcuni commentatori hanno qualificato il vizio da esso previsto in termini di nullità (6), evidenziandone però nello stesso tempo i sospetti di incostituzionalità. Altri autori hanno preferito qualificare la registrazione come condicio iuris, con conseguente applicabilità della regola della retroattività della condizione, ai sensi dell'art. 1360 comma 1 c.c. (7).

Beninteso, la ragione di quest'ultima opzione interpretativa - è forse superfluo dirlo - non è soltanto dogmatica, ma anche pratica. Ricostruita in termini di nullità, entro il paradigma dell'art. 1418 c.c., la previsione del comma 346 condurrebbe a patenti storture: la locazione non registrata e quindi nulla, infatti, darebbe luogo ad una situazione di occupazione abusiva, con la conseguenza che il locatore, oltre a non poter pretendere il canone, ma semmai il risarcimento del danno derivante dall'occupazione, non potrebbe avvalersi della procedura per convalida di licenza e sfratto per morosità, dovendo invece introdurre un faticoso giudizio ordinario di rilascio dell'immobile perché detenuto sine titulo; il povero conduttore (8), per parte sua, verrebbe a trovarsi in una situazione di sostanziale precarietà, esposto in ogni momento all'azione di rilascio; ed anche il fisco, in definitiva, dinanzi alla sanzione di nullità, potrebbe ben difficilmente confidare, in concreto, nel ravvedimento dei contraenti e, cioè, nella tardiva registrazione del contratto. Al contrario, una volta ammesso che il contratto di locazione non registrato è provvisoriamente inefficace in attesa della registrazione, sia pur tardiva, operante retroattivamente, ex tunc, non v'è dubbio che tanto il locatore quando il conduttore, avvisati della sanzione a seguito del rilievo officioso del giudice, saranno ineluttabilmente indotti ad ovviare alla situazione creatasi con la più semplice delle soluzioni: chiedere al giudice un rinvio - che solo un senso pratico davvero modesto potrebbe indurre a negare - per procedere alla registrazione.

E dunque alcuni giudici di merito hanno aderito alla qualificazione della registrazione del contratto di locazione, appunto, come condicio iuris di efficacia del medesimo, con conseguente applicabilità, come si diceva, della regola generale dettata in tema di retroattività della condizione dall'art. 1460 c.c. (9). Nel prendere posizione su quest'ultima opinione giurisprudenziale, la dottrina ha osservato che la qualificazione della registrazione come condicio iuris è accettabile sul piano pratico, ma non su quello ricostruttivo, dal momento che l'omessa registrazione, pur così qualificata, comporta pur sempre un'incidenza del tutto irrazionale sul diritto di azione (10): e tuttavia - si può controreplicare - tale soluzione, visto il responso della Consulta di cui subito si dirà, è, come si suol dire, meglio di niente.

Altri giudici di merito hanno fatto seguire al sospetto di incostituzionalità della norma, in riferimento agli artt. 3, 24 e 41 Cost., la rimessione alla Consulta. Ma la Corte costituzionale a volte risponde, a volte no (11), e la logica delle soluzioni adottate dal giudice delle leggi non sempre è alla portata delle menti più semplici. In questo caso tre decisioni della Corte costituzionale (12) hanno ritenuto, in buona sostanza, quanto all'art. 24, che il comma 346 non introduca ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale e, quanto agli artt. 3 e 41 Cost., che le ordinanze di rimessione (13) non fossero adeguatamente motivate, con conseguente manifesta inammissibilità delle questioni sollevate.

2. OMESSA REGISTRAZIONE E CONTRATTI IN CORSO

Interrogativo del massimo rilievo pratico è se il comma 346 si applichi ai soli contratti conclusi dopo l'entrata in vigore della legge o anche ai contratti in corso a quella data. La norma, occorre dire, non reca alcuna deroga al principio generale secondo cui la legge dispone solo per l'avvenire (14). E come si sa il principio del irretroattività è ribadito, in materia tributaria, da una apposita disposizione dettata dal già citato «statuto del contribuente» (15). Movendo da essa, la S.C. ha chiarito che il principio di irretroattività così concepito, assieme a quello dell'affidamento e della buona fede, costituisce principio generale dell'ordinamento tributario il quale deve guidare il giudice nell'interpretazione ed applicazione della legge (16).

Ciò ha indotto a ritenere che il comma 346 si applichi soltanto ai contratti stipulati dopo l'entrata in vigore del medesimo (17): nel qual senso si è pronunciata anche la giurisprudenza (18).

Oggi il tribunale di Palermo propone una soluzione diversa. Il comma 346 si applicherebbe (questo il risultato pratico cui il ragionamento perviene) anche alle locazioni stipulate precedentemente e in corso alla data di entrata in vigore di essa. La pronuncia, in effetti, nega la retroattività della norma, ma sostiene che, data la natura del contratto di locazione, quale contratto di durata, si attaglierebbe al vizio derivante dalla mancata registrazione la soluzione ermeneutica della invalidità sopravvenuta (19), già seguita dalla S.C. in tema di fideiussione omnibus(20), di rinuncia del fideiussore ad avvalersi della liberazione dalla garanzia ai sensi del comma 1 dell'art. 1956 c.c. (21), nonché di usura sopravvenuta (22). Insomma, la norma, secondo il tribunale di Palermo, non opererebbe retroattivamente, ma opererebbe per il futuro in relazione a quella porzione del rapporto che ancora si deve svolgere. La medesima locazione, quindi, sarebbe per un segmento valida ed efficace e per l'altro inefficace.

Non è qui il caso di ripercorrere l'ampio dibattito sviluppatosi in riferimento alle fattispecie in tema di fideiussione e di usura or ora rammentate. Ciò che pare sufficiente sottolineare è che tali fattispecie non sembrano sovrapponibili al caso della sopravvenuta sanzione di nullità del contratto di locazione perché non registrato. Nel caso della fideiussione e dell'usura, infatti, il legislatore (23) è direttamente intervenuto sull'atteggiarsi del sinallagma contrattuale, stabilendo che la fideiussione debba avere un «tetto»; che il fideiussore non possa rinunciare alla liberazione per il caso che il creditore faccia credito al terzo nella consapevolezza del deterioramento della sua situazione economica; che gli interessi nel mutuo non debbano oltrepassare una determinata soglia esattamente individuata. In tali frangenti, l'invalidità sopravvenuta è conseguente alla natura stessa del rapporto, inteso come rapporto di durata (24). Vale cioè la regola secondo cui lo ius superveniens si applica immediatamente qualora esso disciplini contratti conclusi sotto il vigore di una normativa precedente, ma che sono destinati a produrre i loro effetti negoziali, in ragione della loro durata, anche successivamente, sempre che tali effetti negoziali, rispetto al fatto generatore, «siano distinti ontologicamente e funzionalmente» (25).

In altre parole, perché lo ius superveniens assistito dalla sanzione di nullità faccia sì che tale sanzione trovi applicazione nei confronti dei contratti in corso, occorre che esso vada a disciplinare non già il momento genetico dell'obbligazione, ma gli effetti negoziali destinati a prodursi nel corso del rapporto (26). Dunque le norme che impongono di fissare un «tetto» alla fideiussione ovvero una soglia massima agli interessi sulle somme date a mutuo si applicano alle fideiussioni e ai mutui in corso al momento della loro entrata in vigore. La norma che imponesse di stipulare la fideiussione a pena di nullità su un modulo verde oppure quella che consentisse di contrarre mutui soltanto agli individui coi capelli rossi non si riverbererebbe, invece, sulle precedenti fideiussioni redatte su cartoncino giallo o sui mutui stipulati da contraenti corvini, castani o biondi.

Ebbene, la registrazione del contratto di locazione non soltanto non si colloca dal versante degli effetti negoziali, ma, proprio per il suo carattere di mero adempimento fiscale, rimane estranea finanche al momento genetico di quel contratto. Sicché l'affermazione secondo cui la mancata registrazione potrebbe reagire sugli effetti negoziali del contratto destinati a prodursi dopo l'entrata in vigore della legge non manca di destare cospicue perplessità. Viceversa, il tribunale di Palermo capovolge quest'ultima considerazione: l'ordinanza in commento riconosce, cioè, che «l'obbligo di registrazione costituisce un adempimento estraneo al fatto costitutivo del rapporto», ma da ciò trae tuttavia la conseguenza dell'inefficacia sopravvenuta della locazione non registrata. Senza spiegare, però, ciò che andava spiegato: come sia possibile che un'innovazione normativa non incidente sul momento genetico del contratto, ma neppure operante sul contenuto delle conseguenti obbligazioni contrattuali destinate a proiettarsi nel tempo, possa travolgere ex post il rapporto.

Dopodiché il tribunale di Palermo prende le distanze dalla stessa regola generale - che la S.C. ha invece ribadito in occasioni numerosissime - secondo cui lo ius superveniens incidente sul fatto generatore non opera nei confronti dei rapporti in corso: e ciò sul rilievo che in tal modo si renderebbe «ultrattiva la disciplina abrogata» e si legittimerebbero «possibili sospetti di disparità di trattamento». Qui non è il caso di farla troppo lunga. Meglio scendere dal piano del ragionamento astratto all'esempio pratico, tratto proprio dalla disciplina delle locazioni . Prendiamo la previsione di nullità delle locazioni abitative mancanti della forma scritta (27): sarebbe disposto il tribunale di Palermo ad ammettere che una locazione verbale stipulata ad «equo canone» l'1 dicembre 1998 per la durata di un quadriennio sia divenuta invalida, invece, solo trenta giorni dopo, con l'entrata in vigore della vigente legge sulle locazioni abitative?

La pronuncia in commento, in proposito, pone infine al lettore l'interrogativo decisivo: «Perché una norma sopravvenuta può incidere sugli effetti dei rapporti giuridici sorti anteriormente ... quando regola questi in maniera diretta e non può invece incidere indirettamente sui medesimi effetti attraverso una previsione che in via diretta riguardi il regolamento contrattuale?». Forse - si può ipotizzare - perché «il singolo deve poter conoscere lo stato del diritto in base al quale opera e tale stato del diritto non deve poi essere modificato retroattivamente»? (28).